Quem aluga imóveis como pessoa física — sem CNPJ, recebendo aluguel diretamente na conta pessoal — costuma achar que só empresas se sujeitam a apuração mensal de tributo federal, emissão de documento fiscal e direito a crédito. A Reforma Tributária do Consumo muda isso para uma parte relevante dos locadores: a partir de 2027, quem ultrapassar determinados limites de receita e número de imóveis vira contribuinte da CBS, com deveres — mas também direitos — equivalentes aos de uma pessoa jurídica.
O marco legal
A Lei Complementar nº 214, de 16 de janeiro de 2025, instituiu a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) e o IBS, e reservou às operações com bens imóveis um regime específico, tratado nos arts. 251 a 266. É esse regime que determina quando uma pessoa física que aluga, cede onerosamente ou arrenda imóveis passa a ser contribuinte no regime regular da CBS — o mesmo regime das empresas, em substituição ao PIS e à Cofins, que serão extintos.
Quando a pessoa física vira contribuinte
O art. 251, §§ 1º e 2º, da LC 214/2025 estabelece dois critérios alternativos:
- Pelo histórico: no ano-calendário anterior, a receita de locação, cessão onerosa ou arrendamento supera R$ 240.000,00 e as operações envolvem mais de três imóveis distintos;
- Pelo ano corrente: a receita do próprio ano ultrapassa em 20% aquele limite — ou seja, R$ 288.000,00 — independentemente do número de imóveis envolvidos.
Esses valores são atualizados pelo IPCA e, na atualização mais recente, correspondem a R$ 258.631,53 e R$ 310.357,83, respectivamente.
O calendário: o que já vale em 2026 e o que começa em 2027
Em 2026, a apuração corre em caráter informativo, sem recolhimento efetivo — mas já condicionada ao cumprimento de obrigações acessórias, conforme o Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 1/2025. A partir de 1º de dezembro de 2026, torna-se obrigatória a emissão de NFS-e nas locações, nos termos do Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026 — o que exige que a pessoa física enquadrada se inscreva no CNPJ. O Decreto nº 12.955, de 29 de abril de 2026, aprovou o Regulamento da CBS, e é a partir de 1º de janeiro de 2027 que a contribuição passa a ser efetivamente devida, com alíquota reduzida própria do regime de locação.
O lado bom: direito ao crédito
A LC 214/2025 não criou um "contribuinte de segunda classe". A pessoa física enquadrada no art. 251 ingressa no mesmo regime regular da CBS aplicável às pessoas jurídicas, com os mesmos deveres — documento fiscal, apuração, recolhimento — e os mesmos direitos, entre eles o de apropriar créditos de CBS sobre aquisições de bens e serviços vinculados à atividade de locação. Isso significa que despesas relacionadas ao imóvel alugado — manutenção, administração, determinados serviços contratados — podem gerar crédito a ser compensado com o valor devido, reduzindo a carga efetiva.
O que fazer agora
Locadores pessoa física que se aproximam dos limites de receita — sobretudo quem possui mais de três imóveis alugados — devem monitorar de perto o faturamento anual acumulado. Vale também organizar desde já a documentação de despesas vinculadas aos imóveis, para viabilizar o creditamento a partir de 2027, e se preparar operacionalmente para a exigência de CNPJ e emissão de NFS-e a partir de dezembro de 2026.
Dr. Matheus Galon Tanaka
OAB/SP 361207 · Fundador da MGT Advocacia, pós-graduado em Direito Tributário pela USP. Conheça a trajetória →